Москва            Прага              Санкт-Петербург            Екатеринбург            Новосибирск            Омск
+ 7 (495) 777-25-20
25 июня 2013
Типовые проекты Адвокат по арендным спорам

К адвокату по арендным спорам нашей коллегии, имеющему 20 летнюю практику,  обратилась компания с вопросом о возможности  расторжения договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями условий договора и о взыскании задолженности по арендной плате.

После тщательного анализа представленных документов адвокат по арендным спорам выробатал правовую позицию, подготовил и подал исковое заявление с соответствующими исковыми требованиями в арбитражный суд.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании с Общества неосновательного обогащения в связи с переплатой арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как следовало из материалов дела, арендодатель и арендатор заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 4 года.

Соответтсвующим пунктом договора установлен запрет арендатору сдавать помещение в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определены в договоре.

Согласно пункту 2.7 договора арендная плата могла быть пересмотрена досрочно в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления.

За несвоевременное внесение платежей в договоре была предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней за каждый день просрочки.

В договоре предусмотрена была возможность его досрочного расторжения в случае использования помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды; и в случае невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке и помещение передано арендатору по акту приема-сдачи.

Дополнительными соглашениями стороны изменяли размер арендной платы.

Дополнительным соглашением  было определено как и каких целях используются части нежилого помещения.

Данное дополнительное соглашение было так же в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Затем арендатор заключил с  субарендатором договор субаренды одного из помещений площадью сроком на 11 месяцев. И позже дополнительным соглашением площадь передаваемого в субаренду помещения была существенно увеличена.

Далее как следовало из представленных документов арендатор приобрел часть арендуемого помещения по в собственность по результатам аукциона по продаже муниципального имущества. В договоре имелось указание на обременение помещения договором аренды.

Право собственности Общества на нежилое помещение было зарегистрировано и удостоверено свидетельством о государственной регистрации права.

О смене арендодателя арендатор был уведомлен.

По поручению истца адвокат по арендным спорам подготовил и направил ответчику письмо, содержащее требование в двухнедельный срок подписать дополнительное соглашение об увеличении размера годовой арендной платы и погасить существующую задолженность по арендной плате, а также предупредил об истечении срока договора субаренды и о том, что заключение договора субаренды на новый срок без письменного согласия собственника будет расцениваться как нарушение условий договора аренды.

Затем адвокат по арендным спорам предложил субарендатору в добровольном порядке расторгнуть договор в связи существенными нарушениями его условий, а именно: неуплатой арендной платы; сдачей части помещения в субаренду без письменного согласия собственника помещения; продолжением использования части арендуемого помещения субарендатором без письменного согласия собственника.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение условий договора, а именно: использование части арендуемых помещений не по прямому назначению, передачу части помещений в субаренду без согласия собственника, нарушение условий договора о размере и сроках внесения арендной платы, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

В свою очередь, субарендатор, считая, что должен был уплачивать арендную плату в размере, определенном дополнительным соглашением, и не соглашаясь с применением при расчете арендной плате повышающего коэффициента при сдаче помещений в субаренду,  и предъявил встречный иск.

Исследовав и надлежащим образом оценив собранные по делу доказательства, суды правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 450, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации признали обоснованным расчет задолженности по арендной плате, произведенный адвокатом по арендным спорам.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды размер арендной платы был рассчитан по методике, утвержденной местным органом самоуправления города.

Данная методика расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом была утверждена  соттветствующим Постановлением городской Думы. Согласно пункту 4 Методики в случаях сдачи арендатором части арендуемых площадей в субаренду величина арендной платы на данную часть площади должна была рассчитыватся с повышающим коэффициентом, размер которого зависил от места расположения объекта.

В результате тщательной проработке правовой позиции судебные инстанции согласились с доводами адвоката по арендным спорам, что применение указанного повышающего коэффициента при расчете арендной платы не является пересмотром размера арендной платы в смысле ст. 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о порядке расчета арендной платы в связи с изменившимися условиями пользования помещением, и подписания дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования заявленные адвокатом по арендным спорам в исковом заявлении были удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска ответчику было отказано.

Постановлением апелляционного суда данное решение оставлено без изменения.

Ответчик подал кассационную жалобу в которой  просил отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и принять новый судебный акт об отказе в иске Общества и удовлетворении встречных исковых требований. По мнению подателя жалобы, исходя из статей 614, 654, 433, 452, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды размер арендной платы, в том числе и в связи с заключением договора субаренды, мог быть изменен только по соглашению сторон; единственным основанием для начисления арендной платы является дополнительное соглашение от, которое было зарегистрировано в установленном порядке.

Адвокат по арендным спорам подготовил отзыв на жалобу в которой  просил оставить ее без удовлетворения, указав на то что Ответчик исходя из условий договора должен был самостоятельно рассчитывать размер арендной платы по существующей методике, в деле есть доказательства нарушения условий договора, выразившиеся в использовании части помещений не по прямому назначению и передаче части помещений в субаренду без согласия собственника, послужившие наряду с возникновением задолженности по арендной плате основанием для расторжения договора, которые ответчиком в кассационной жалобе не оспариваются.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция оставила решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда удовлетворивших иск поданный адвокатом по арендным спорам в силе.