Адвокаты Московской коллегии адвокатов "Кученев Лопушанский и партнеры" разъяснили порядок взыскания арендатором убытков с арендодателя.

Порядок предъявления требований Арендатора заключается в предъявлении претензии причинителю вреда и в последующей подачей иска в суд, в случае неудовлетворения заявленной претензии. Объем возможных претензий со стороны Арендатора состоит из реального ущерба и упущенной выгоды. 

Какие документы необходимы и достаточны для определения судом размера его реального ущерба (в т.ч. штрафных санкций за нарушение условий договоров поставки, заключенных Арендатором с покупателями)?

На начальном этапе стороны создают совместную комиссию для осмотра и проведения инвентаризации общего объема товара, годных остатков товара путем визуального осмотра. В последующем стоимость пригодных для продажи остатков товара должна быть вычтена из общей стоимости всего количества товара, находящегося на складе с момент обрушения. В ходе визуального осмотра подсчет общего количества товара находящегося на складе в момент обрушения кровли может быть произведен на основании подсчета количества паллет и определения номенклатуры. При этом номенклатура (наименование) товара может быть определено путем осмотра и подсчета этикеток, крышек уничтоженных банок с консервацией, а также путем подсчета коробов (коробок) с нанесенными на них наименованиями, а также путем подсчета уцелевших банок с консервацией. Состав комиссии и результаты осмотра фиксируются в акте осмотра с приложением видео и фото материалов. В общей судебной практике размер реального ущерба арендатора определяется по актам инвентаризации товаров на складе, отчетам о продажах/поставках консервов на склад, ведомости поступления товара на склад (приход-уход), договорам купли-продажи с производителем товара (поставщиком), договорам купли-продажи с магазинами, путем проведения товароведческой экспертизы, с учетом товарных накладных, то есть по финансово-бухгалтерским документам, подтверждающим стоимость и наличие товара на момент обрушения на складе, а также на основании экспертизы о стоимости утраченного/поврежденного имущества на момент обрушения (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2016 N Ф04-4078/2016 по делу N А45-17536/2015). 

Какие документы необходимы и достаточны для определения судом размера упущенной выгоды? 

Адвокаты по взысканию убытков МКА "Кученев Лопушанский и партнеры" разъяснили следующее.

Размер упущенной выгоды может быть рассчитан на основании действующих договоров поставок с ритейлом, актами недопоставок планируемой к поставке продукции. При расчете учитывается размер предыдущей выручки (период до обрушения) и прибыли в связи с продажей аналогичной продукции в ритейле, с которыми заключены договоры поставок. Также учитывается количество, наименование, цена закупки и цена продажи (торговая наценка), уничтоженной на складе продукции. Наименование и ассортимент планируемой к поставкам продукции должно совпадать с наименованием и ассортиментом уничтоженной продукции на складе. Количество планируемой к поставке продукции не должно превышать количество продукции на складе. При расчете учитывается прибыль компании отраженная в бухгалтерском балансе, которая должна быть непосредственно связана с поставками аналогичного товара именно в тот ритейл, с которым у компании заключены действующие договора поставок на дату обрушения. В случае истребования в ИФНС бухгалтерского баланса, в котором указан нулевая прибыль истца, то заявленный ко взысканию размер упущенной выгоды будет поставлен судом под сомнение. В претензии Арендатор должен указать требуемый размер убытков, упущенной выгоды, приложить соответствующий расчет требуемых сумм и документы, на которых он обосновывает свои требования. В случае неудовлетворения претензии, указанный в претензии размер убытков, упущенной выгоды, расчет сумм будут положены в основу последующего иска.

Претензия направляется другой стороне Почтой России заказным письмом с описью вложения в конверт и с уведомлением о вручении. По истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии Арендатор вправе обратиться с иском в Арбитражный суд г. Москвы. В суде Арендатор должен будет доказать:

1. Нарушение арендодателем принятых по договору обязательств, в результате чего обрушилась кровля (вина).

2. Причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением обязательств арендодателем.

3. Размер убытков, возникших в связи с нарушением ответчиком своих обязательств. При недоказанности одного из указанных пунктов, суд иске откажет. Объем возможных претензий со стороны Арендатора состоит из реального ущерба и упущенной выгоды. Реальный ущерб – это расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права (то есть стоимость утраченного или поврежденного имущества). Размер реального ущерба арендатора определяется по актам инвентаризации товаров на складе, отчетам о продажах/поставках консервов на склад, ведомости поступления товара на склад (приход-уход), договорам купли-продажи с производителем товара (поставщиком), договорам купли-продажи с магазинами, путем проведения товароведческой экспертизы, с учетом товарных накладных, то есть по финансово-бухгалтерским документам, подтверждающим стоимость и наличие товара на момент обрушения на складе, а также на основании экспертизы о стоимости утраченного/поврежденного имущества на момент обрушения (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2016 N Ф04-4078/2016 по делу N А45-17536/2015). Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств"). В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. На практике стороне спора подчас достаточно сложно доказать не только приблизительный размер упущенной выгоды, но и вероятность самой прибыли, возможного дохода, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований. Так, в результате залива по вине физического лица нежилого помещения, принадлежащего ответчику, магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, было повреждено не только помещение, но и товар. Однако апелляционная судебная инстанция отменила решение, во взыскании упущенной выгоды отказала по той причине, что истец не доказал вероятность прибыли от возможной продажи товара, который пострадал от залива (Определение МГС от 18.10.2017 N 33-42587/2017). При отсутствии доказательств наличия активного покупательского спроса на товар, в случае возникновения препятствий для ведения торговли, ретейлер должен быть готов к тому, что его иск о взыскании упущенной выгоды будет, скорее всего, оставлен судом без удовлетворения (постановление АС Дальневосточного округа от 22.03.2018 N Ф03-756/2018).Если же такие доказательства у ретейлера есть и товар активно продавался на рынке, при его уничтожении или повреждении по вине нарушителя он вправе рассчитывать на полное возмещение убытков за его счет, включая упущенную выгоду.

Примером может служить постановление АС Московского округа от 11.07.2017 по делу N А40-142776/2016. В этом деле из-за действий другого арендатора в торговом центре, который с нарушением технологии осуществления ремонта в помещении разрушил внутреннюю перегородку, пострадали внутренняя отделка обувного магазина и товар. Значительная часть продаваемой обуви пришла в негодность, что исключало возможность ее продажи, а сам торговый объект не работал в течение 10 дней, пока велись восстановительные работы. По требованию пострадавшего ретейлера суд взыскал с арендатора реальный ущерб в виде стоимости ремонта, поврежденной и уничтоженной обуви, которую нельзя было продать, и упущенную выгоду в виде разницы между себестоимостью товара и розничной ценой на него. Аналогичным образом и в постановлении от 26.01.2018 N Ф05-21016/2017 Арбитражный суд Московского округа частично удовлетворил исковые требования владельца торговых киосков, которые были перемещены арендодателем с одного места в другое без уведомления об изменении места дислокации и без обеспечения энергоснабжения оборудования истца. В результате таких неправомерных действий истцу были причинены убытки из-за порчи мороженого, продававшегося в киосках, которые суд взыскал с ответчика вместе с упущенной выгодой в сумме торговой наценки на продукты. Незаконное перемещение торговых киосков было произведено арендодателем в середине июля - месяца, когда на продаваемый товар имеется высокий сезонный спрос, поэтому с учетом места расположения объектов и высокого покупательского трафика истец с высокой вероятностью мог получить прибыль. Единственной причиной, из-за которой он не смог получить доход, стали незаконные действия арендодателя, который заблаговременно не известил его о намерении переместить торговые киоски и не дал возможности обеспечить сохранность скоропортящегося товара. Однако изначально заявленная сумма упущенной выгоды была снижена судом, поскольку при расчете размера своих требований истец исходил только из прогноза возможной выручки, не учитывая возможные расходы на приобретение товаров, по арендной плате, уплате налогов и иных обязательных платежей.В деле N А52-942/2014 помещения, взятые в аренду, были необходимы для "ведения розничной торговли промышленными товарами". В этом споре имела место неподача в арендованные помещения электроэнергии. Суды установили, что отсутствие в арендуемых помещениях электроэнергии сделало невозможным нормальное функционирование магазина, и на этом основании удовлетворили требования арендатора о взыскании с арендодателя убытков, понесенных в результате отключения энергии, и упущенной выгоды.