Адвокат Московской коллегии адвокатов "Кученев Лопушанский и партнеры" об исключении рисков при приобретении недвижимости.

ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ
ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Часть 1. Начинаем проверку.

Объект выбран.
Предварительный договор купли-продажи подписан (мои рекомендации - в последующих частях).
Начинаем проверку юридической чистоты объекта.

Запрашиваем у собственника ВЫПИСКУ из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Эту выписку собственник получил при покупке объекта. Она должна быть с синей круглой печатью Росреестра или кадастровой палаты.

Так же запрашиваем у собственника или получаем сами актуальную выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект. По заявлению обратившегося ее выдаст любой МФЦ. Срок готовности 3 рабочих дня.

Указанные документы являются подтверждением зарегистрированного права собственности продавца на объект.
В них содержатся:
- кадастровый номер объекта,
- ФИО собственника и его паспортные данные,
- основные характеристики объекта,
- сведения о документах - основаниях возникновения права собственности,
- сведения об отсутствии или наличии ограничений.

Указанные сведения должны быть в точности изложены в договоре купли-продажи объекта.

В случае обнаружения ограничений следует выяснить у собственника каковы правовые основания ограничений.
Изучив причины ограничений, вы принимаете решение о продолжении подготовки к сделке в случае их снятия до заключения основного договора. Снятие некоторых ограничений имеет технический характер. В ином случае от покупки следует отказаться.
Иногда на объект наложены такие ограничения, которые невозможно устранить, однако это не всегда является основанием для принятия решения об отказе от приобретения. Например на земельный участок могут быть наложены ограничения на основании ст. 51 Градостроительного кодекса. Такие ограничения могут быть связаны с возможностью последующего изъятия земельного участка для госнужд, а могут быть связаны с тем, что участко находится на приаэродромной территории. В последнем случае нет оснований для отказа от покупки, если сам аэродром находится за десятки километров от участка.

По практике чаще всего встречаются такие ограничения: ипотека, неуплаченный штраф или задолженность по алиментам, судебные споры по данному объекту, наличие имущественного иска к собственнику объекта, наличие арбитражного дела о банкротстве собственника.

Часть 2. Продолжаем проверку недвижимости.
Объект выбран. Продолжаем проверку юридической чистоты объекта недвижимости перед покупкой. Поговорим о паспорте собственника недвижимости.

Не менее важный документ - паспорт собственника. Необходимо запросить копию всех страниц паспорта собственника.
Важно посмотреть все страницы, поскольку любые повреждения страниц и/или их отсутствие, помарки и исправления влекут недействительность паспорта.

Пример из практики: в паспорте собственника был зачеркнут штамп в разделе регистрации и стояла подпись об ошибке. Такой паспорт является недействительным и подлежит замене.

В разделе семейное положение необходимо проверить находился ли в браке собственник объекта на момент покупки и/или находится в браке на момент продажи.
Если имеется штамп о браке, то на сделку собственник обязан предоставить нотариальное согласие супруга на продажу.
Если штампа нет, а собственник утверждает, что на момент приобретения недвижимости в браке не состоял и сейчас не состоит, то к сделке он готовит нотариальное заявление об этом.

Указанные паспортные данные должны в точности совпадать с информацией в договоре купли-продажи объекта и ВЫПИСКе из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Дополнительно можно проверить:
- состояние паспорта соответствует ли дате выдачи;
- серия паспорта совпадает ли с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40, в Москве — 45, в Омске - 52.


Часть 3. Продолжаем проверку недвижимости.
Поговорим о договоре, по которому продавец ранее приобрёл недвижимость, обратим внимание на документы, подтверждающие факт оплаты по договору.

В договоре купли-продажи должны быть указаны точно такие же данные об объекте и его характеристиках как в ВЫПИСКе из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости:
- Кадастровый номер
- адрес объекта
Паспортные данные на тот момент покупателя (сейчас это наш продавец)

Подпись в графе покупатель должна соответствовать подписи в паспорте продавца объекта, который вы намереваетесь приобрести.

В синем штампе Росреестра на договоре номер записи о регистрации права должен совпадать с номером записи, который указан в Выписке (О выписке подробно указано в 1-ой части).

Полный расчёт за объект недвижимости должен подтверждаться распиской продавца о том, что он получил конкретную сумму от покупателя.
Альтернатива расписке - чек-ордер (банковский документ), подтверждающий перечисление денег за недвижимость со счета покупателя на счёт продавца.
Важно, чтобы в основании платежа было указано - оплата по договору купли-продажи с реквизитами.

Если объект приобретался с участием кредитных средств - ипотеки, то подробно в 4-ой части.

Часть 4. Продолжаем проверку недвижимости.
Вы знаете, что сейчас 90% недвижимости в новостройках приобретается по ипотеке, на вторичном рынке около 60%.

Где вы можете увидеть информацию о том, что квартира приобреталась с привлечением кредитных средств:
- В договоре купли-продажи, по которому ранее приобретался объект;
- ВЫПИСКЕ из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в разделе «Ограничения» - залог в силу закона (ипотека).

Какие документы необходимо проверить и запросить у собственника, чтобы убедиться, что ипотека погашена и объект исключён из базы залоговых:
Справка о полном погашении кредита из Банка. Обязательно необходимо проверить номер и дату кредита в ДПК, Выписке и справке из банка;
Актуальная выписка из Росреестра, где указано, что обременения отсутствуют;
Дополнительно можно запросить заявление о снятии обременения - погашения ипотечной записи, которое подаёт собственник через МФЦ в Росреестр, когда ипотека погашена;
Уведомление о погашении регистрационной записи (но! Его дают только по запросу при подаче Заявления);
Закладная с пометкой "погашено" и печать Росреестра.

При наличии сведений в Выписке сведений о залоге.
Собственник должен погасить кредит, запросить закладную у Банка.
Срок выдачи Закладной 30 дней.
Далее собственник подаёт заявление о погашении ипотечной записи в МФЦ с приложением закладной и доверенностью на подписанта из Банка.
Срок снятия обременения 7 рабочих дней с учетом доставки.
Для подтверждения снятия залога собственник (после всех указанных выше процедур) заказывает актуальную Выписку.
В графе обременения должна отсутствовать запись о залоге.