Москва            Прага              Санкт-Петербург            Екатеринбург            Новосибирск            Омск
+ 7 (495) 741-35-91

К адвокатам Московской коллегии адвокатов "Кученев Лопушанский и партнеры" по договорам аренды земельных участков, предоставленных для сторительства, обратился за помощью генеральный директор хозяйственного общества. По сведениям генерального директора, Департамент городского имущества г.Москвы принял решение о расторжении с обществом ранее заключенного договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Директор просил  подготовить правовую позицию с указанием оснований, препятствующих расторжению договора, с целью последующего формирования правовой позиции в суде.


Адвокаты по договорам аренды земельных участков сформировали и направили директору правовую позицию, содержащую основания для отказа в иске ДГИ по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.


Основания для отказа в расторжения Договора аренды:

- неполучение арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;

-      отсутствие нарушение существенных условий договора аренды.

 

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке только после получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ) и только при существенном нарушении его условий другой стороной (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).


1.   ДГИ г. Москвы не направил в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по договору (целевое использование участка) в разумный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Так, например Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения. Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы. Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения. Суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя. В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось. Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения. При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали. Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения. С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если после получения письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.Поскольку арендатор письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок не получал, ДГИ г. Москвы не вправе обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды.


2.   Условие договора о целевом использовании земельного участка является существенным. Арендатор надлежащим образом исполняет условия Договора аренды по освоению земельного участка с целью его последующего использования согласно предмету Договора аренды. По смыслу статьи 42 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со статьями 4, 45 и 46 Земельного кодекса РФ действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение» земельного участка и «использование» земельного участка. Исходя из указанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.В данном случае земельный участок предоставлялся для строительства. Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее. Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. Такой вывод подтверждается такими судебными актами вышестоящих судов, как: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2020 N Ф05-21560/2020 по делу N А41-10460/2020; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2019 N Ф05-11220/2019 по делу N А41-75279/2018. Так, например Арбитражным судом г. Москвы (дело N А40-81278/08-135-678) решением от 14 апреля 2009 г. было отказано в иске Департаменту земельных ресурсов города Москвы о расторжении Договора аренды в связи с неосвоением земельного участка для целей строительства в течение трех лет. Это решение было поддержано Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2009 г. N 09АП-10937/2009-ГК с формулировкой, что норма пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, согласно которой аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования в течение трех лет земельного участка в целях, для которых он был предоставлен, в том числе строительства, применительно к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более чем 5 лет, подлежит применению с учетом нормы п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, а именно: в том случае, когда нарушение, выразившееся в неиспользовании земельного участка в целях, для которых он был предоставлен, является существенным. До получения неофициальной информации о подготовке ДГИ г. Москвы проекта решения о расторжении Договора аренды, а также до получения письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, арендатор добровольно, с целью предотвращения наступления вредных последствий, совершил ряд действий, направленных на исполнение обязательств по Договору аренды.Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района заключил с обществом Договор аренды земельного участка сроком до 2061 года (далее – Договор аренды).Согласно п. 1.3. Договора аренды, земельный участок передается в аренду обществу для строительства комплекса. Срок строительства Договором аренды не установлен. В 2019 году арендатор обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы для подготовки Градостроительного плана земельного участка. В процессе подготовки ГПЗУ, земельный участок инспектировался представителем Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы. Нарушений правил пользования земельным участком не установлено. Задолженность по арендной отсутствует.В том же 2019 году арендатором получен ГПЗУ, согласно которому максимальный процент застройки земельного участка (%) – 0, предельная высота зданий (м.) – 0. В апреле 2021 года арендатор обратился за подготовкой проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки с целью последующего строительства производственно-складского комплекса. С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что арендатор производит подготовительные работы (освоение участка) в целях осуществления последующего строительства в соответствии с видом разрешенного использования, без существенного нарушения условий договора аренды. Арендатором получен ГПЗУ, в соответствии с которым производство строительных работ на участке невозможно. С целью изменения правил землепользования и застройки и последующего получения ГПЗУ, предполагающего возможность строительства производственно-складского комплекса, арендатор обратился за подготовкой проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки участка. В процессе освоения земельного участка арендатором возведены объекты некапитального строительства в соответствии с категорией земли и видом разрешенного использования: мобильная бетонная установка, ангары, строения из блок-контейнеров, других вспомогательных сооружений. Арендатор осуществляет деятельность на земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования, с применением некапитальных строений и сооружений. Наличие производственной инфраструктуры, созданной арендатором на земельном участке, функционирование офисных и складских помещений, вспомогательного ангара, раздевалок, операторской и диспетчерской служб, котельной, склада химических добавок, емкостей хранения цемента, рециклинговой установки, создание ремонтной зоны, производство товарного бетона на земельном участке подтверждается следующими документами: 

- Постановление Администрации Подольского муниципального района Московской области о предварительном согласовании места размещения объектов строительства производственно-складского комплекса;

- Письмо «О согласовании документации  по выбору земельного участка под строительство  производственно-складского комплекса» Территориального отдела управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Московской области г. Подольск;

- Договор на охранные услуги арендованного участка;

- Договор энергоснабжения участка;

- Договор на Подготовку и изготовление технической и иной документации для внесения изменений в Правила 3емлепользования и Застройки от 2021г.;

- Заключение кадастрового инженера относительно сооружений завода на территории земельного участка;

- Рапорт Госинспекции по недвижимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30.09.2019 N 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.
Адвокатами по земельным спорам Московской коллегии адвокатов Кученев Лопушанский и партнеры" сделан вывод о том, что арендатор организовал на земельном участке деятельность в соответствии с видом разрешенного использования участка, с применением некапитальных строений и сооружений. Арендатор предпринимает меры по оформлению документов, необходимых для осуществления строительства комплекса, а также на исключение обстоятельств, препятствующих его осуществлению.Контролирующим органом в действиях арендатора нарушений не установлено. Существенных нарушений условий Договора аренды арендатором не допущено. Арендатор надлежащим образом исполняет условия Договора аренды по освоению земельного участка с целью его последующего использования согласно предмету Договора аренды. При таких обстоятельствах требование арендодателя о расторжении Договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 45 и ст. 46 Земельного кодекса РФ являются необоснованными.


3.   Необходимо отметить, что судебная практика по данной категории дел противоречива. При длительном сроке неосвоения земельного участка, как в нашем случае, суды могут сделать вывод о необходимости расторжения договора аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2019 N Ф05-19824/2019 по делу N А40-145253/2018, договор заключен в 2012 г. с целью строительства на срок до 2061 года, срок строительства не установлен). Неиспользование в течение трех лет земельного участка в целях, для которых он был предоставлен, является основанием для расторжения договора аренды. Условие договора о целевом использовании земельного участка является существенным. Если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды. В случае если судом будет установлено, что арендатор в нарушение принятых на себя обязательств не приступил к использованию земельного участка, не начал и не осуществлял строительство на спорном земельном участке, не использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления, не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) арендодателя, исключающих возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению, суды делают вывод о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка,  поскольку сохранение действия такого договора влечет ущерб публичным интересам. Поскольку арендатором не осуществлено и не начато строительство, предусмотренное сторонами в договоре, сохранение действия такого договора влечет ущерб для собственника участка, целью которого как арендодателя при заключении договора было именно возведение на арендованном участке поименованного объекта.


К другим судебным делам:

05 авг 2021
Адвокаты по корпоративным спорам отменяют общее собрание
Адвокаты по корпоративным спорам МКА "Кученев Лопушанский и партнеры" помогли участнику общества признать решение общего собрания общества об избрании нового директора недействительным.

03 авг 2021
Адвокаты по защите интеллектуальной собственности отменяют решение Роспатента

Адвокаты по защите интелектуальных прав выиграли спор в Роспатенте

29 июня 2021
Защита от последствий мошеннических действий по открытию банковского счета

В отсутствие соответствующего волеизъявления со стороны хозяйственного общества (ООО), по документам, не соответствующим действительности, мошенниками был открыт расчетный счет в одном из Московских банков. Денежные средства со счета украдены.

Адвокаты по спорам с банками МКА "Кученев Лопушанский и партнеры" в судебном порядке добились признания договора банковского счета недействительной сделкой.