Адвокат по земельному праву уменьшает кадастровую стоимость участка
Опытные адвокаты по земельному праву, коллегии "Кученев Лопушанский и партнеры" более 20 лет выигрывают земельные споры в первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Адвокаты по земельному праву защищают права клиентов в спорах о правах на земельные участки, в сделках с землей, в спорах о кадастровой стоимости участков.
Защищая права клиентов во всех регионах России наши адвокаты по земельному праву имеют один из самых высоких показателей выигранных земельных споров - более 98 %.
Обстоятельства выигранного дела об уменьшении кадастровой стоимости земли раскрывают некоторые вопросы судебной практики по таким делам.
СУДЕБНОЕ ДЕЛО
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
Дело No А40-72…../2013
г. Москва
23 декабря 2013 г.
Адвокат по земельному праву обратился от имени Общества в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, в котором просит признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве No 51-…/2013 об отклонении заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77 незаконным; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колодезный, вл…, стр…, в размере 148 707 390 (сто сорок восемь миллионов семьсот семь тысяч триста девяносто) руб. 00 коп.
В судебном заседании адвокат по земельному праву поддержал заявленные требования со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства.
Ответчик возражает против удовлетворения требования заявителя, по следующим основаниям.
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003…:77 площадью 16892 кв. м, расположенном по адресу: г. Москва, Колодезный пер., вл…, стр…, с разрешенным использованием «эксплуатация зданий и сооружений под производственные цели», кадастровая стоимость 235 378 871, 28руб.
05.04.2013 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве (далее - Комиссия) поступило поданное от имени общества заявление адвоката по земельному праву о пересмотре результатов деления кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77.
Заявление Общества было рассмотрено на заседании Комиссии 16.04.2013.
Как указывает ответчик, довод заявителя о нарушении процедуры принятия Комиссией решения является необоснованным, поскольку пунктом 16 Порядка установлено, что секретарь Комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания комиссии. Заявление Общества поступило в Комиссию 05.04.2013. В соответствии с п. 16 Порядка генеральный директор Общества была уведомлена о проведении заседания Комиссии извещением от 05.04.2013 No 51-…/2013. Данная информация была также размещена на Интернет-сайте Управления в разделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». Представитель Общества по доверенности присутствовала на заседании Комиссии, что подтверждается протоколом заседания Комиссии No 3 от 16.04.2013.
По результатам рассмотрения заявления Комиссия пришла к выводу, что расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77 произведен некорректно.
Согласно представленному адвокатом по земельному праву отчету от 27.11.2012 No 2838 рыночная стоимость земельного участка составляет 148 707 390,00руб. (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 8803,42 руб./кв.м.). В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 No 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» (действует с 01.01.2013 по настоящее время) (далее - Постановление No 670-ПП) кадастровая стоимость земельного участка составляет 235 378 871, 28 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 13934,34 руб./кв.м).
Между тем, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 No 1046-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» (действовало с 01.01.2008 по 31.12.2012) (далее - Постановление No 1046-ПП) кадастровая стоимость земельного участка составляла 172 072 553,96 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 10186,63 руб./кв.м.).
Ответчик также указывает на то, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003010:77, указанная в отчете, представленном Обществом в размере 148 707 390 руб. меньше не только кадастровой стоимости установленной Постановлением No 670-ПП, но и меньше кадастровой стоимости данного участка установленной Постановлением No 1046-ПП в размере 172 072 553,96 руб., действовавшей в период с 01.01.2008 по 31.12.2012.
В связи с изложенным, Комиссией было принято решение об отклонении заявления.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по заявлению возражает, поддерживает правовую позицию ответчика.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы, извещенный надлежащим образом о дате, месте, времени проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя Департамента городского имущества города Москвы в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ.
Выслушав правовую позицию представленную адвокатом по земельному праву в защиту интересов Общества и других представителей явившихся участников процесса, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Согласно статьям 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными является одновременное наличие двух условий - несоответствие действий (ненормативного акта) закону и нарушение прав заявителя.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
Статьей 3 Закона о кадастре установлено, что кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.97 N 2- ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации".
Статьей 4 Закона о кадастре предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов.
На основании части 3 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7, 10-17 части 2 статьи 7 данного Федерального закона сведений осуществляется также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
В силу пункта 11 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями (пункты 2, 3 Правил). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10 Правил).
Как следует из материалов дела, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колодезный, вл. 3, стр...; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений под производственные цели (далее - Земельный участок). Право аренды Земельного участка возникло на основании Договора No М-03-0350… от 22.12.2010, заключенного между Обществом (Арендатор) и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы на срок до 13.09.2059 г.
Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты кадастровой оценки стоимости Земельного участка по состоянию на 01.01.2012 в размере 235 378 871 руб. 28 коп. (значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка - 13 934 руб. 34 коп./кв. м, общая площадь земельного участка - 16 892 кв. м).
Не согласившись с результатами кадастровой оценки земель, адвокат по земельному праву от лица заявителя 05.04.2013 на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 (ред. от 03.12.2011) N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, образованную в соответствии с приказом Росреестра от 26.10.2012 No П/481. По мнению адвоката по земельному праву, рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 148 707 390 руб., в обоснование размера рыночной стоимости заявителем был представлен отчет от 27.11.2012 No 2838 «Об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колодезный, вл…, стр. ... Кадастровый номер 77:03:0003…:77», составленным ООО «С.» и приложены необходимые в соответствии с законодательством документы.
По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла оспариваемое решение от 16.04.2013 No 51-…/2013 (далее - «Решение») об отказе в удовлетворении заявления.
Как следует из текста указанного решения, основанием для его принятия послужил факт того, что ответчиком был установлен факт отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете от 25.07.2012 No 617 и утвержденной постановлением правительства Москвы от 27.11.2012 No 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы», в размере 235 378 871,28 рублей (двести тридцать пять миллионов триста семьдесят восемь тысяч восемьсот семьдесят один рубль двадцать восемь копеек) по состоянию на 01.01.2012 (далее - кадастровая стоимость объекта недвижимости), составляет 37 (тридцать семь) процентов.
Не согласившись с указанным решением, адвокат по земельному праву от лица Общество обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая требования заявителя обоснованными, подлежащими удовлетворению, суд исходит из следующего.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 (ред. от 03.12.2011) N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (абз. 10 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).
Исходя из смысла абз. 27 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.
В соответствии с п. 19 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 No 263 при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия исследует представленные на рассмотрение документы на предмет подтверждения ими недостоверности указанных сведений.
В случае, если комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения, комиссия принимает решение о пересмотре его кадастровой стоимости.
В случае, если недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не подтверждена, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Как следует из п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 No 263, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).
Таким образом, Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 No 263 проводится четкое разграничение процедур рассмотрения Комиссий заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в зависимости от их оснований, то есть: поданных по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости; поданных по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Действующий порядок рассмотрения заявлений предусматривает, что во втором случае Комиссия не вправе отклонить заявление, если заявителем соблюден порядок предоставления перечисленных в Приказе от 04.05.2012 No 263 документов.
Судом установлено, что адвокат по земельному праву заявив требования по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс), является нарушение прав общества как собственника этого земельного участка и плательщика земельного налога.
Однако в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. При этом права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Однако на спорные правоотношения эти нормы не распространяются и общество воспользоваться механизмом Закона N 167-ФЗ не может.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно- правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Нормами статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.
Как следует из материалов дела, в подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка адвокатом по земельному праву был представлен отчетом от 27.11.2012 No 2838 «Об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колодезный, вл. …, стр... Кадастровый номер 77:03:0003…:77», составленный ООО «С.»; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков No 130118-018 от 26.02.2013, выданное Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».
В свою очередь, Комиссия не представила доводов, согласно которым она усмотрела наличие оснований для отклонения заявления. Ни текст решения, ни протокол заседания Комиссии не содержат ссылок на какие-либо обстоятельства, подтверждающие наличие таких оснований. В судебном заседании представителем ответчика также такие основания не приведены.
Суд также учитывает, что действующим законодательством не предусмотрены полномочия Комиссии по проверке правильности выводов, изложенных в заключении оценщика, на предмет их соответствия законодательству. В рассматриваемом случае такое соответствие подтверждено представленным в Комиссию заключением саморегулируемой организации оценщиков.
В соответствии с абз. 2 п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 No 263 в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).
Таким образом, именно на саморегулируемую организацию оценщиков возложены функции по проверке достоверности экспертного заключения. Оценивая представленный отчет (а вместе с ним и заключение саморегулируемой организации) на методологическую правильность, Комиссия принимает на себя несвойственные ей в соответствии с Законом об оценочной деятельности и Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 No 263 функции.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков No 130118-018 от 26.02.2013, решение Комиссии от 16.04.2013 No 51-…/2013 об отказе в удовлетворении заявления общества противоречит Закону об оценочной деятельности и Приказу Минэкономразвития России от 04.05.2012 No , нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем, подлежит признанию незаконным в судебном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 8, 9, 49, 64, 65, 71, 75, 104, 110, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Проверив на соответствие Федеральному закону от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», признать недействительным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве от 16.04.2013 г. No 51-…/2013 об отклонении заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003…:77, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колодезный, вл…, стр…, в размере 148 707 390 руб. (Сто сорок восемь миллионов семьсот семь тысяч триста девяносто рублей).
Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу истца судебные расходы по уплате госпошлины.
Судья К.
В результате тщательно проработанной правовой позиции, адвокат по земельному праву в судебном порядке существенно уменьшил кадастровую стоимость земельного участка .