Адвокат по спорам о недвижимости
Опытные адвокаты по спорам о недвижимости, коллегии "Кученев Лопушанский и партнеры" более 20 лет выигрывают дела, защищая права доверителей в первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Адвокаты по спорам о недвижимости защищают права клиентов на:
- квартиры,
- дома,
- доли в жилых и не жилых помещениях,
- в сделках с квартирами и домами,
- в спорах при наследовании жилья,
- при разделе совместного имущества супругов,
- в спорах о кадастровой стоимости,
- спорах с управляющими компаниями и ТСЖ.
Наши адвокаты по спорам о недвижимости имеют один из самых высоких показателей выигранных дел данной категории - более 98 %.
Приведенный ниже спор раскрывает некоторые вопросы судебной практики по данной категории дел.
Судебное дело
К адвокату по спорам о недвижимости с 20 летним опытом работы по данным делам обратился владелец долей в квартире за защитой своих прав.
Из анализа всех представленных клиентом документов усматривалось, что на него подал исковое заявление в суд кредитор о признании недействительным договора дарения квартиры, заключенного между клиентом и его дочерью.
Компания кредитор обратилась в суд с иском о признании недействительным заключенного между ответчиком и истцом договора дарения квартиры, и применении последствий недействительности данной сделки. Свои требования кредитор мотивировал тем, что названный договор заключен ответчиком после возбуждения исполнительного производства о принятии обеспечительных мер в виде наложении ареста на его имущество. Данная сделка , как считал кредитор являлась мнимой и совершена была ответчиком только с целью уклонения от выплаты взысканных с ответчика решением районного суда г. Москвы в пользу кредитора денежных средств.
Представляющий ответчика адвокат по спорам о недвижимости с иском не согласился, пояснив, что целью заключения оспариваемого истцом договора была передача квартиры в собственность дочери ответчика, договор фактически исполнен, икроме того, истцом не представлено доказательств мнимости оспариваемой сделки.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца и адвоката по спорам о недвижимости, представлявшего на основании доверенности интересы ответчика, судебная коллегия Мосгорсуда нащла решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следовало из материалов дела, обращаясь в суд с исковым заявлением кредитор просил суд признать недействительным договор дарения квартиры, заключенный между ответчиком и его дочерью, на основании которого право собственности на квартиру перешло к дочери ответчика, а также применить последствия недействительности данной сделки, между тем, как заявил адвокат по спорам о недвижимости дочь ответчика, являющаяся стороной оспариваемого истцом договора и приобретшая на основании него права на спорную квартиру к участию в деле в качестве ответчика привлечена не была.
С учетом приведенных выше процессуальных норм, указанные обстоятельства по мнению адвоката по спорам о недвижимости должны повлечь отмену решения районного суда первой инстанции и являются, в силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
При рассмотрении дела по правилам производства суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, представитель истца, исковые требования о признании недействительным заключенного между ответчиком и его дочерью договора квартиры и применении последствий недействительности поддержал в полном объеме, указав, что оспариваемый истцом договор заключен после возбуждения исполнительного производства в отношении ответчика и целью его заключения является исключительно уклонение ответчика от выплаты истцу денежных средств, взысканных ранее по решение суда.
Представитель ответчика адвокат по спорам о недвижимости с исковыми требованиями кредитора не согласился пояснив свою позицию следующим.
Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ и п. 3 ст. 574 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В силу приведенных правовых норм договор дарения жилого помещения может быть признан ничтожным как мнимая сделка, в том случае, если он не был исполнен, и соответствующие ему правовые последствия в виде юридического и фактического перехода права собственности на жилое помещение, предусмотренные ст. 572 ГК РФ не наступили.
Как установлено судебной коллегией и следует из материалов дела, решением первой инстанции районного суда г. Москвы удовлетворены исковые требования кредитора к ответчику о взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов. Указанным решением с ответчика в пользу кредитора взысканы денежные средства.
В рамках рассмотрения указанного выше дела определением первой инстанции районного суда г. Москвы приняты меры к обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ответчику.
Судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по г. Москве на основании исполнительного листа №…. вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства №… в отношении ответчика и запрете ему распоряжаться, а Управлению Росреестра по г.Москве производить регистрацию любых сделок, направленных на отчуждение, принадлежащего ответчику недвижимого имущества, указанного в постановлении.
Этим же постановлением, в п. 3, судебным приставом-исполнителем на принадлежащую на праве собственности ответчику квартиру наложен арест.
Согласно ответу Управления Росреестра по Москве, исх. № 15/***, в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановления судебного пристава-исполнителя внесена запись об аресте и запрете на проведение любых сделок в отношении спорного объекта недвижимого имущества.
В последующем, постановлением судебного пристава-исполнителя, в связи с окончанием исполнительного производства, арест с имущества ответчика, а именно с принадлежащей ему на праве собственности квартиры снят, Управлению Росреестра по Москве разрешено производить регистрацию любых сделок, направленных на отчуждение ответчиком принадлежащего ему недвижимого имущества.
Оспариваемый истцом договор дарения, согласно которому ответчик передал в дар своей дочери квартиру, заключен между ответчиками. В этот же день квартира по указанному адресу передана ответчиком дочери по акту приема-передачи квартиры.
Право собственности должника на спорную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик после сделки был снят с регистрационного учета по данному адресу.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таким образом, адвокат по спорам о недвижимости, настаивал на том, что представленные материалы дела не содержат доказательств, указывающих на то, что оспариваемый истцом договор был заключен лишь для вида.
Напротив, при заключении договора, квартира фактически была передана дарителем одаряемой, которая совершила действия, свидетельствующие о принятии квартиры в дар, и зарегистрировала свое право собственности в установленном законом порядке.
Таким образом, подчеркивал адвокат по спорам о недвижимости поскольку договор дарения квартиры был заключен ответчиками в письменной форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договора дарения, исполнен сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно заключенная сторонами сделка состоялась фактически и юридически.
Судебная коллегия не усматрела таким образом оснований полагать, что данная сделка заключена с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания и нашла доводы истца о заведомо недобросовестном осуществлении ответчиком своих гражданских прав, со ссылкой на положения ст. 10 ГК РФ и п 7. Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», несостоятельными.
С учетом положений ст. 466 ГПК РФ, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о возможности обращения взыскания на квартиру, сам по себе факт дарения ответчиком квартиры при наличии неисполненного решения о взыскании с него денежных средств в пользу истца не свидетельствовал о мнимости сделки.
Доказательства, указывающие, на наличие у ответчика необходимости в создании видимости отчуждения квартиры во избежание обращения на нее взыскания, в материалах дела также отсутствовали.
Доводы стороны истца о том, что договор дарения квартиры заключен ответчиками после возбуждения исполнительного производства и вынесения судебным-приставом постановления об аресте квартиры и запрете ответчику совершать сделки или иные действия, направленные на отчуждение данного жилого помещения, судебная коллегия также нашла несостоятельными.
Адвокат по спорам о недвижимости, указал и на то, что в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следовало из представленной по запросу суда копии регистрационного дела по спорной квартире, на момент заключения оспариваемого истцом договора дарения и его регистрации в Управлении Росреестра по г.Москве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об аресте и запрете на проведение сделок в отношении указанной квартиры или обременения права отсутствовали.
Доказательств обратного, как это предусмотрено ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено.
Запрет на совершение сделок, направленных на отчуждение квартиры, установленный на основании постановления судебного пристава-исполнителя, был снят адвокатом по спорам о недвижимости до заключения ответчика договора дарения в связи с окончанием исполнительного производства в отношении ответчика.
Доказательств того, что после окончания исполнительного производства в отношении ответчика арест на квартиру судебными приставами-исполнителями по заявлению истца был наложен повторно, в материалах дела не имелось.
Таким образом, на момент заключения договора дарения, исполнительное производство было окончено, арест со спорной квартиры снят, взыскатель не воспользовался своим правом на повторное предъявление исполнительного документа к исполнению, следовательно, довод истца о том, что договор заключен лишь для вида, с целью исключения возможности обращения взыскания на спорную квартиру, не состоятелен.
Таким образом, поскольку право собственности дочери ответчика на квартиру зарегистрировано, она вступила в права собственника, сохранение за дарителем права пользования квартирой с учетом родственных отношений между ответчиками встречным исполнением договора со стороны одаряемого не является, достаточных доказательств мнимости или притворности договора с апелляционной жалобой и дополнениями к ней не представлено, заключенный между ответчиками договор дарения соответствует требованиям п. 1 ст. 572 ГК РФ и оснований для признания его недействительным в соответствии ст. ст. 166, 170 ГК РФ, не имеется.
В результате многолетней судебной практики адвокату по спорам о недвижимости удалось не просто сформировать четкую правовую позицию, но и убедить в ней Мосгорсуд и выиграть дело.